再次悬而未决的《住房法》将如何影响每一位业主？

悬而未决的《住房法》

上周五，西班牙司法机构总委员会 (CGPJ，Los vocales del Consejo General del Poder Judicial) 针对成员Álvaro Cuesta提出的新住房法的草案举行了一次特别会议，会议结果以15：6的大多数票否决了该文件，并任命José Antonio Ballestero和Enrique Lucas 两位成员撰写新的提案。

该部门的消息人士解释说，对于延迟处理一项保障权利并为西班牙人的重要住房问题提供解决方案的规则感到遗憾。批准将成为第一部西班牙民主住房法是紧迫和必要的，其重要性也意味着其处理过程的复杂性。因此，司法机构总委员会（CGPJ）取消了本次支持《住房法》的草案，《住房法》的批准再次悬而未决，法官团体将于2022年 1 月 27 日重新讨论该法令的提案。

那么，悬而未决的《住房法》将如何影响每一位业主的利益？

其实，此次会议的重要争议之一源于租金价格限制，它与西班牙宪法第 33 条所载的财产权不相一致，这项违宪措施是大部分房地产行业和反对派用来拒绝该法规的论据之一，即它有可能导致自治区与国家之间可能发生冲突。

租金干预机制

毫无疑问，这项《住房法》最具创新性的措施是租金监管机制，因为这是西班牙首次在自治区实施对租赁市场的干预措施。然而，这并不意味着当法律获得批准时，租金将在全国范围内受到监管：这将取决于自治区和直辖市是否使用它? 这是该草案受到的巨大批评之一。

而租金的监管机制基于各自治区市场的紧张稳定情况而建立，建立后为期三年，每年可更新。该机制不是由自治区的行政部门的自由裁量，而是取决于客观数据。例如，当租金价格比消费者物价指数(IPC, Índice de Precios de Consumo ) 高出 5 个百分点，那么一户家庭必须分配超过收入的30%来支付它。

针对个体业主和公司的不同租金干预措施

对于一些租房市场压力较大的自治区，《住房法》草案包括针对已经生效的合同和新合同的不同措施，也取决于房东是自然人（无论其出租房屋的数量）还是公司。

其中，有效合同的情况是最简单的：当住宅租赁合同到期时，租户可以要求其房东（无论是个人还是公司）延长租赁合同一至三年。只要该地区的《住房法》草案仍在有效期内，房东将有义务以租户支付的相同价格并接受合同延期，并且只能根据该地区的实际消费者物价指数 （CPI） 重新评估租金。 

如果是新合同，情况则更加复杂：如果合同到期且租户不要求延期，那么房东可以和新租户签署新租约，其租金最高价格将取决于房东，最多可以将租金上调 10%。如果房东是个人或公司，拥有的房产少于十个，除非最近两年对房屋进行过修复或改善工作，否则不得将价格从旧租户提高到新租户。

另一方面，如果业主是公司大股东，拥有十多个单位的公司：在新合同中，他将有义务将价格降低到该地区的平均参考价格。 此平均参考价格将根据交通运输部的指数确定。然而，这些针对大业主的价格限制将仅适用于自治区《住房法》生效后 18 个月后正式签订的合同。

《住房法》中各项法规必须尽可能详尽和直接，才能客观且公正的保障业主和租户各自的利益。正如西班牙司法机构总委员会相关人士所说，处理这一项保障权利并为西班牙人的重要住房问题提供解决方案的规则是极其重要的，其过程是复杂的。